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一方面，受春节淡季和调控升级影响，热点城市楼市明显降温，1月北京住宅成交量同比下降近50%;另一方面，京沪杭深卖地收入超千亿元，“地王”频出再次点燃土地市场热情。虽然地价上升可能推动房价上涨，但这种支撑作用要受到市场终端需求的明显约束。目前看，热点城市楼市需求渐趋理性，土地市场逆市升温将蕴含较大风险，值得高度警惕。当前我国楼市运行渐趋理性。从成交量分析，去年以来我国商品房销售面积增速逐月放缓;即使是一线城市北京，2013年住宅销售面积同比下降8.1%。这些情况表明，楼市需求经过前期集中释放后，后续增长动能明显衰减。从资金面分析，据中国人民银行《2013年金融市场运行情况》分析，去年我国货币市场利率中枢上移明显。预计今年我国金融市场资金面相对紧张状况不会有明显缓解，特别是利率市场化进程加快，影子银行监管加强，将会明显影响到房地产市场融资状况。随着美联储退出QE实质步伐加快，新兴市场经济体资金将加速回流美国，有可能会引发局部国家经济金融动荡，进而影响到我国实体经济。从经济负担能力分析，热点城市高房价已非普通人群企及，房价收入比也已远超国际公认合理范围。由于住房租金价格上涨明显滞后房价，且受到中低人群收入状况制约，因而住宅实际投资价值已经明显下降，中高收入人群的投资性住房需求也会受到抑制。从宏观经济金融前景分析，房地产市场非理性繁荣已经实质性损害到国民经济健康稳定运行，房地产市场风险正逐步释放，也已经成为社会共识。综合来看，楼市需求理性回归将会明显影响到房地产市场终端需求。土地市场逆市升温蕴含了较大的风险。尽管理论上存在供给创造需求的可能，就房地产市场而言，土地投资能否最终转化为财富要取决于房地产市场终端需求。从土地购置到形成住宅销售，大约需要一年到一年半的时间，期间经济社会变化都将影响到终端的住宅销售，存在很大不确定性。新一届政府在房地产调控政策选择上，重视市场机制作用，加大保障性住房建设和住宅市场供应，将有力缓解住宅供求矛盾，减少房价上涨预期。房产税开征预期以及不动产统一登记在全国铺开，将会降低高净值人群继续投资多套住宅的热情。虽然从表面上看，“地王”出现和楼面价上升，将会对相关区域的房价形成一定支撑，但这种支撑能否有效，实际上仍由房地产市场整体发展所决定。目前看，少数热点城市几个“地王”的出现，并不会实质上改变2014年我国楼市触顶回落的大格局，土地市场逆市升温不仅不会改变楼市降温趋势，反而将蕴含潜在的、较大的风险。需要注意的是，热点城市住宅市场有逐步沦为少数人“自弹自唱”的危险。即使是进行国际比较，北京、上海等住宅价格也已经与国际大都市比肩，但住户收入状况差距很大，风险状况不言而喻。虽然热点城市发展对房地产市场存在高度依赖性，但如果仅仅是将城市“大饼”摊大，而没有实体产业支撑，最终也难免会陷入后继乏力的境地。由于热点城市对宏观经济增长放缓存在滞后反应，受宏观经济面约束，也不排除未来一线城市房地产市场也会出现供过于求的可能，值得高度警惕。
“联姻”银行降低融资成本支持房企拿地与快速扩张继万科参股徽商银行之后，恒大也宣布进军银行业。恒大地产1月24日晚间发布公告称，收购华夏银行已发行股本总额的4.522%，总代价为33.025亿元。此番收购之后，恒大成为华夏银行第五大股东。“万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行等行为预示着未来房地产行业发展将呈现出新的特征和趋势。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，自2009年开始，房地产金融化呈现加速态势;相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、越秀集团、星河集团、莱蒙集团、新华联等进入银行业。张宏伟认为，房企收购银行在融资方面可以“就地取材”，开放和拓宽了房企的融资渠道，降低融资成本，可以就此支持房企拿地与快速扩张;此外，还为房地产相关衍生服务提供金融支持。“尽管恒大官方尚未公布此次收购是否为房地产相关衍生服务提供金融支持。但是，对于它来讲，庞大的已经入住恒大项目内的客户群、潜在客户群同样存在着巨大市场机会。因此，恒大入股华夏银行之后，也不排除会积极涉及房地产相关衍生服务，比如医疗、养老等。”张宏伟说。一二线城市土地市场上竞争恐更加白热化或推涨地价房企海外融资军团再次扩容。本周，又有2家房企海外融资15亿美金。据中原地产统计，2014年开始以来，已有超过22家房企宣布计划或意向计划海外融资，合计总融资额过650亿人民币。而在2013年，国内知名房企海外融资额更是高达3369亿人民币，同比2012年涨幅超过120%。有分析人士认为，一方面，国内房企再融资遇阻，虽然IPO重新“开闸”，但预计最终能够通过国土部审批的房企数量很少;另一方面，随着美国逐渐退出QE，海外融资难度和融资成本都将提高，房企纷纷想抓住这一时间窗口大举“吸金”。“房企空前重视资金安全，给楼市调整带来了压力。”中原地产首席分析师张大伟认为，房企融资之后，在一二线城市土地市场上的竞争会更加白热化，地价将持续上涨。中国房地产市场分化将加剧，调整的趋势将愈加明显。“房企纷纷选择在一月份就大规模的融资，主要是因为国内资金全年趋紧已经成为定局。预计，一季度还将有大量的房企选择海外融资。”张大伟说。
